Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesini takiben kiracı ve kiraya verenin sahip olduğu haklar, on yıllık uzama süresi özelinde, aşağıda ayrıntılı olarak incelenmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) aşağıda belirtilen 347. maddesi uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesini, sözleşme süresine eklenecek on yıllık uzama süresi boyunca, sözleşmede belirlenen sürenin bitmiş olması gerekçesine dayanarak sonlandıramaz.
“MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Kira sözleşmesinde bir tahliye taahhüdü yer alsa bile emredici kanun hükmü uyarınca, on yıllık uzama süresi boyunca sözleşmenin aynı koşullarla birer yıllık uzatılmış olacaktır. Bu süre içerisinde kiracının fesih hakkı saklıdır.
Aşağıda belirtildiği üzere, Yargıtay’ın yerleşik içtihadı da TBK m.374/I’de yer alan şartlar tamamlanmadıkça kiraya verenin kira süresinin bitimine dayanarak tahliye talep edemeyeceği yönündedir.
“Dava, TBK.nın 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir. (…)
Davacı vekili, dava dilekçesinde 01/10/1997 tarihinde kiraya verilen çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazın kiraya verilmesinden itibaren on yıl geçtiğinden bahisle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, kiralanana ait taraflar arasında 01/09/2003 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu ve 10 yıllık sürenin 31/08/2014 tarihinde tamamlanacağını belirterek, yasal süre dolmadan açılan davanın reddini savunmuştur. Kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında düzenlenen 01.10.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile yenilenmiştir. Bu husus dosyaya sunulan ve tarafların kabul ettiği yazılı kira sözleşmelerinden anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. TBK'nun yürürlüğe girdiği 1.7.2012 tarihinde henüz 10 yıllık kira süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece koşulları gerçekleşmeden açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.” (T.C. Yargıtay 6. H.D. E. 2015/6677 K. 2015/9299 T. 2.11.2015)
Bu kapsamda, yeni kira döneminde de uzayan kira sözleşmesinin aynı şartlarda uygulanmaya devam edilmesi gerekecektir.
Sonuç olarak;
• Kira süresi sona erse ve kira sözleşmesinde tahliye taahhüdüne ilişkin açık hüküm olsa dahi kiraya verenin, kira süresinin bitmesine dayanarak kiracının derhal tahliyesini talep etme hakkı bulunmamaktadır.
• Kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren başlayan on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. (TBK m. 347)
Av. Bilgesu Demirel