Türk Medeni Kanunu’na Göre Yasal (Kanundan Doğan) Önalım Hakkı

Oct 28, 2015

Önalım (şuf’a) hakkının iki türü vardır; sözleşmeden doğan önalım hakkı ve kanundan doğan (yasal) önalım hakkı. Yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunda yasal önalım hakkının tanımına yer verilmemiş, sadece ne şekilde uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Sistematik açıdan konunun kanunda düzenlendiği bölüme bakıldığında, yasal önalım hakkının taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarından biri olduğu görülmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 732. maddesi şu şekilde düzenlenmiştir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” Buna göre, yasal önalım hakkı sadece paylı mülkiyette söz konusu olabilecektir ve yalnızca payın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması halinde kullanılabilecektir. Yasal önalımın amacı, paydaşlar arasında istenmeyen kimselerin girmesine engel olmak ve mümkün mertebe payların bir elde toplanmasını sağlamaktır. (Oğuzman – Seliçi – Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 14. Bası, s.451)

Yasal önalım hakkı, kanundan doğması sebebiyle tapu kütüğüne şerh verilmez. Halbuki sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerektiği kanunda hüküm altına alınmıştır.

Yasal önalım hakkı, TMK m.734’te belirtildiği gibi, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalıcının hakkını kullanabilmesi olanağı, satış sözleşmesinin yapılması ile meydana gelir. Ne var ki, satış sözleşmesinin tam, doğru ve sağlam (geçerli) olmak niteliğini taşıması gereklidir. (Mustafa Reşit Karahasan, Yeni Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku, Arıkan, 2007, s.1147)

Önalım hakkının kullanılması açısından da TMK m.733’te düzenleme getirilmiştir. Kanun uyarınca, yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilir. Bu satış bildiriminin önalım hak sahibi olan paydaşa bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halükarda satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkı düşer.

Önalım hakkından feragat edilmesi mümkün olup, resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi halinde geçerli olacağına da kanunda yer verilmiştir. Önalım hakkında feragatin yanı sıra, sadece belirli bir satış için önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme de söz konusu olabilir. Paydaşlardan biri, belirli bir satış için önalım hakkında vazgeçmek isterse, satıştan önce ya da sonra yazılı şekle tabi olarak bu hakkını kullanabilir.

Özetle; yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz maldaki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, açacakları dava üzerine verilen kararla diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma ve mülkiyetini kazanma imkanı veren, kanundan doğan, eşyaya bağlı, yenilik doğuran (inşai) bir dava ile kullanılan bir haktır. (Prof. Dr. Fikret Eren, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. XII, Y. 2008, Sa. 1-2)


Av.Gözde Karahan
28.10.2015

ALL PUBLICATIONS