İşyeri kiralarında, kira sözleşmesinde yer alan kira artış ve tahliye hükümlerinin geçerliliğinin ilgili yasa hükümleri ve Yargıtay kararları kapsamında incelenmesi neticesinde oluşturduğumuz hukuki değerlendirmelerimizi bilgilerinize sunarız.
6098 Sayılı kanun ile getirilen yeni düzenlemede kira artış oranının, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçemeyeceği belirtilmiş ise de 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2. maddesine göre; bu artış hükmü işyeri kiralarında 01.07.2020 tarihine kadar uygulanamayacaktır. Bu nedenle sözleşmelerde yer alan artış şartı, sözleşme serbestisi kapsamında uygulama yeri bulacak ve kira artışı, sözleşme hükümlerine göre yapılacaktır.
Kira artış hükümlerinin geçerliliği açısından Yargıtay kararlarının da dikkate alınması gerekmektedir. Yargıtay kararlarına göre; rakam içermeyen, belli ve muayyen olmayan artış hükümleri geçersizdir ve bu hükümlere bağlı olarak kira artışı talebi ile kiracının temerrüde düşürülmesi mümkün değildir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi kapsamında kira bedelinin tespitine ilişkin dava açılabilmesi, sözleşmenin her aşamasında mümkündür. Ancak kanun hükmüne göre;
“Bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Rayiç bedel konusunda kesin bir kanaate varılamayacağından, yalnızca sözleşmede belirtilen enflasyon artışına uyulması gerekmektedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun tahliyeye ilişkin belirli hükümleri işyeri kiraları açısından da geçerlilik arz etmektedir. İlgili kanun hükümleri aşağıda yer almaktadır.
• 6098 sayılı kanunun işyeri kiraları için de geçerli olan 347. maddesine göre “kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
• Kanunun 352. maddesine göre; “kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Kira sözleşmesinde, tarafların rayiç kira bedeli üzerinden anlaşamamaları durumunda, sözleşmenin kendiliğinden sona ereceği ve taşınmazın tahliye edileceğine ilişkin hükümlere bağlı olarak tahliye talebinde bulunulması, sözleşmede yer alan “rayiç bedel” ifadesinin rakam içermemesi ve belirli olmaması nedeniyle mümkün değildir. Yerleşik Yargıtay içtihatları da bu doğrultudadır;
➢ T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2004/1209 E., 2004/1336 K. ve 02.03.2004 tarihli kararında özetle;
Sözleşmenin özel şartlar bölümünün 6. maddesinde kira süreleri dolan taşınmaz malların kira bedelleri yıllık ortalama toptan eşya fiyat endeksleri dikkate alınarak emsal ve rayiç bedele uygun hale getirilecektir şeklindeki ifade bir rakamı içermediğinden belli ve muayyen olduğu kabul edilemez, temerrüde esas alınamaz.19.6.2002 tarihli temerrüt yazısı ile sadece kira farkının otuz günde ödenmesi istenmiş, muacceliyet şartına dayanılarak istenen kira miktarı açıklanmadığı gibi geçerli olmayan bir artış şartına bağlı bulunduğundan ve ödenecek kira miktarı konusunda taraflarca irade birliği de sağlanmadığından B.K.260. maddesindeki temerrüt ihtarı olarak kabul edilemez ve buna dayalı olarak tahliye kararı verilemez.
Yargıtay içtihatları, mevzuat ve kira sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde,
➢ İşyeri kiralarında yeni dönem kira artışı 01.07.2020 tarihine kadar sözleşme hükümleri doğrultusunda yapılacak,
➢ “Rayiç bedel” hususunda açıklık olmadığı ve bu yöndeki taleplerin kiracı tarafından kabul edilmemesi durumunda gerek mevzuat; gerekse Yargıtay içtihatları doğrultusunda kiraya verenin tahliye talep etme hakkının doğmayacağı görüşündeyiz.
Av. M. Gürbey Bulut
09.02.2015