Kira bedelinin kira sözleşmesinde belirtilen bedelden düzenli olarak fazla ödenmesi sıklıkla KDV bedelinin kira bedeline dahil olup olmadığının karıştırılarak ödenmesi halinde görülmektedir. Bu bağlamda, kira sözleşmesinde kira bedeline KDV’nin dâhil olduğu açıkça belirtilmesine rağmen kiraya verene düzenli olarak sözleşmede belirtilen bedele KDV eklenerek fazla ödeme yapılması hususunun hukuki niteliği ve bu hatanın düzeltilmesi için başvurulabilecek hukuki yollar aşağıda irdelenmiştir.
Kiracının kira bedellerini düzenli olarak aynı miktarda eksik ödemesi halinde kiraya veren bu ödemeleri ihtirazi kayıt koymadan kabul etmiş ve herhangi bir uyarı veya itirazda bulunmamış ise kiraya verenin sessiz kalma yoluyla pasif örtülü kabul gerçekleştirdiği ve kira sözleşmesinin içeriğinin değiştirildiği kabul edilmektedir. Bu sonuç, işlem güvenliği ilkesinin bir sonucudur. (Seçkin Topuz Ferhat Canbolat, Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi 1(1)2011, s. 1-31)
Yargıtay kararları da bu doğrultuda olup düşük kira bedelinin ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin kabul edilmesi halinde taraflar arasında zımni bir anlaşma meydana geldiğini belirtmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2004/1341 K. 2004/1492 T. 8.3.2004 sayılı ilamında bu husus şöyle belirtilmiştir:
“Alacaklı, sözleşmedeki artış oranına göre aylık kiranın 297.000.000.-TL olması gerektiğini belirterek, eksik ödenen kira farklarını talep etmektedir. Borçlular ise Eylül 2002 tarihinden itibaren on ay süreyle aylık kirayı 185.000.000.-TL olarak konutta ödemeli posta havalesi ile göndermiş ve bu kira parası alacaklı tarafından hiçbir ihtirazı kayıt ileri sürülmeksizin kabul edilmiştir. Uzun süre aylık 185.000.000.-TL olarak ödenen kira parasını itirazsız kabul eden alacaklı ile borçlular arasında aylık kiranın 185.000.000.-TL olduğu konusunda zımni bir anlaşma meydana gelmiştir. Talep edilen aylar kirası ait oldukları ay içinde belirtilen miktar üzerinden ödenmiş olduğundan talebin reddine karar verilmesi gerekirken, bundan zühul olunması isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir.”
Kiracının kira bedelini her ay fazla ödemesi de kira bedelinin eksik ödenmesi gibi kira sözleşmesinin içeriğinin örtülü irade beyanlarıyla değiştirilmesi olarak yorumlanabilmektedir. Bu durumda, kiraya verenin kira bedelinin artırılmasına ve böylece sözleşmenin içeriğinin değiştirilmesine ilişkin talepte bulunmuş ve bu talebe karşı kiracının yüksek kira bedelini ödemiş olabileceği yönünde yorum yapılmakta ve ifa yoluyla yapılan aktif örtülü kabul uyarınca sözleşmenin değiştirildiği kabul edilmektedir.
Uzun bir süre fazla ödeme yapılmasını takiben kira bedellerinin sözleşmede yazan şekilde ödenmeye başlanması halinde çıkabilecek olası bir uyuşmazlıkta, kiraya veren sözleşmede yazan kira bedeline KDV’nin dâhil edilmemesi yönünde bir talepte bulunduğunu iddia ederse kiracının bu talebi fazla ödeme yaparak aktif örtülü kabul ile kabul ettiği, böylece, sözleşmenin kira bedeline ilişkin maddesinin değiştirildiği sonucuna varılma riski bulunmaktadır.
Bu bağlamda, kira bedellerinin, uzun bir süre boyunca sözleşmede yazan tutara KDV eklenerek ödenmesini takiben sözleşmede yazan tutarda ödenmeye başlanması halinde, değişen sözleşmeye aykırı şekilde gerçekleştirilen eksik ifadan söz edilecek ve kiraya verenin değişen sözleşmeye dayanarak kira bedelinin ödenmesi için iki haklı ihtar ile daha sonra fesih ve tahliye talep etme hakkı doğacaktır.
Kira bedellerinin sözleşmede belirtilen tekrar KDV eklenerek ödenmesi ve fazla ödendiği iddia edilen bedellere ilişkin istirdat davası açılması halinde ise kiraya veren tarafından kira sözleşmesinde yer alan bedelin ihtirazi kayıt eklenmeksizin ödenmesi halinde örtülü icap ve kabul ile değiştirildiği belirtilerek savunma yapılması ve davanın reddedilmesi ihtimali doğacaktır.
Kira sözleşmesinin kira bedeline ilişkin maddelerinin açık veya zımni kabul ile değiştirilmesi mümkündür. Kira bedellerinin fazla ödenmesi ve kiraya verenin bu duruma itiraz etmemesi kira sözleşmesinin kira bedeline ilişkin maddesinin tarafların anlaşması ile değiştirildiği sonucunu doğurmakta, bu nedenle, kira bedellerinin yüksek tutar üzerinden ödenmeye devam ettirilmesi önerilmektedir.
Av. Bilgesu Demirel
07.09.2015