Kiralanan yerin maliği ve kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı da olan kişinin değişmesi durumunda, kira sözleşmesi sonunda, eski kiraya veren adına ödenmiş depozito bedelinin iadesinin eski kiraya verenden mi yoksa yeni kiraya verenden mi talep edileceği hususu gündeme gelmektedir. Bu makalede, kira sözleşmesinin kiralananın maliği ile akdedildiği ihtimalinde, kiralananın el değiştirmesi durumunda kiraya veren tarafın değişmesi halinde eski kiraya verene ödenen depozito bedelinin akıbeti hususu incelenecektir.
Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun 310. maddesinin birinci fıkrasında, kiralanan yerin maliğinin değişmesi halinde kira sözleşmesinin akıbetinin ne olacağı hususu açıkça belirtilmiştir. Söz konusu maddede “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” hükmü yer almaktadır. İlgili hükümde açıkça belirtildiği üzere, kira sözleşmesi konusu olan kiralanan, kira sözleşmesi süresi içerisinde el değiştirir ise, kira sözleşmesi sona ermemekte, kira sözleşmesinin kiraya veren sıfatını haiz tarafı yeni malik olmaktadır. Böylece, kira sözleşmesi tarafı kanun hükmü kapsamında kendiliğinden el değiştirmektedir. Kiralananın el değiştirmesi ile kira sözleşmesinin yalnızca kiraya veren tarafı değişmekte, diğer hükümleri aynı şartlarla devam edecektir.
Üst başlıkta açıkladığımız üzere, kiralananın maliğinin değişmesi ile birlikte kira sözleşmesi de kendiliğinden yeni maliğe devrolacaktır. Bu durumda, eski malik kira sözleşmesinin tarafı olmaktan çıkacaktır.
Kira sözleşmesinin tarafının değişmesi halinde, kira sözleşmesi kurulurken eski kiraya verene ödenen depozito bedelinin, kira sözleşmesi sona erdiğinde yeni kiraya verenden mi yoksa eski kiraya verenden mi iadesinin talep edileceği sorusu akıllara gelmektedir. Kira sözleşmesi, TBK madde 310 uyarınca aynı şartlarla yeni maliğe devredildiğinden, eski kiraya verene ödenen depozito bedelinin de yeni kiraya verene devredilmesi gerekmektedir. Bu görüş kapsamında, eski kiraya verene ödenen depozito bedelinin, kira sözleşmesi sonunda yeni kiraya verenden iadesi talep edilmelidir.[1]
Taşınmaz devri sırasında yeni kiraya veren ile eski kiraya veren arasında, depozito bedelinin iadesi konusunda ayrı bir anlaşma yapılmış olabilir ancak iç ilişkideki söz konusu anlaşma, kiracının, dış ilişkide depozito bedelinin iadesi için yeni kiraya verene başvurmasını engellememelidir. Ancak aşağıda yer alan Yargıtay kararında, kiracının depozito bedelinin iadesi hususunda eski kiraya verene de başvurabileceği, bu durumda, eski kiraya verenin, kiracının ödediği depozito bedelini, yeni maliğe devrettiğini ispat etmesinin arandığı, eski maliğin ispat edememesi halinde, depozito bedelinin eski kiraya verenden iadesinin talep edilebileceği anlaşılmaktadır.
“Taraflar arasında 01.04.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmakta olup, sözleşme uyarınca davacıdan 2.000 TL depozito alındığı uyuşmazlık konusu değildir. Davalı kiralananı 16.05.2012 tarihinde üçüncü kişiye satmış, davacı da depozitonun iadesi konusunda davalıya karşı 08.06.2012 tarihinde icra takibi başlatmıştır. Taraflar arasındaki uyuşmazlık güvence parasının eski malik olan davalıdan istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır. Kiralananın üçüncü kişiye satılmasının kira sözleşmesine etkisi TBK’nun 310.maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yasa hükmü uyarınca yeni malik satımla birlikte sözleşmenin tarafı haline gelirken, eski malik ile kiracı arasındaki akdi ilişki de sona erecektir. Sona eren akdi ilişkinin satım tarihi itibariyle tasfiyesi gerekir. Bu çerçevede davalının akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike teslim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir. Bu nedenle mahkemece güvence parasının davalı tarafından dava dışı yeni malike teslim edilip edilmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 18.11.2014 Tarih 2014/2092 E. 2014/12561 K.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, aşağıdaki kararında da, kira sözleşmesi sonunda yeni malik kiraya verenden, depozitonun iadesinin talep edilmesini hukuka uygun bulmuştur.
“Depozito, kira sözleşmesinin anlaşma ile veya süresinin dolması nedeniyle sona ermesi halinde, kiralayanın tek taraflı iradesi ile kiralanana verilen her türlü zarar ve ödenmemiş kira ile yönetim borçları mahsup edilerek, bakiyesi kiracıya TL. olarak ödeneceği” yazılmıştır. Davacı kira sözleşmesinin 08/07/2011 tarihinde feshedildiğini belirterek davalıda kalan depozitonun iadesini istemiş, davalı ise kendisine depozito bedelinin önceki malik tarafından aktarılmadığından sorumlu olmayacağını savunmuştur. Davalının yeni malik sıfatıyla önceki malik ve kiraya verenin halefi olduğu gözetildiğinde depozitoyu iade etmekle yükümlü olduğu kuşkusuzdur.” Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 29.5.2013 Tarih 2012/15914 E. 2013/9504 K.
Bununla birlikte, her ne kadar uygulamada pek rastlanmasa da konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde kiracı, TBK madde 342/2[2] uyarınca depozito bedelini, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, vadeli bir tasarruf hesabına yatırmalıdır. Bu ihtimalde, banka hesabı eski malik adına açıldığından, malik değişimi sonrasında bankadaki güvence bedeli hesabının yeni maliğe devredilmesi gerekmektedir.[3]
Yargıtay kararları dikkate alındığında, kiralanan yerin el değiştirmesi ve böylece kira sözleşmesi tarafının yeni malik olması halinde, kira sözleşmesi başlangıcında eski malik olan kiraya verene ödenen depozito bedelinin iadesi konusunda kiracının korunduğu görünmektedir. Zira Yargıtay, kiracının eski malik kiraya verene başvurması halinde, eski malikten depozitonun iadesinin talep edilemeyeceğini belirtmemiş, eski maliğin depozito bedelini yeni kiraya verene devrettiğini ispat etmesini aramıştır. Kiracının, depozito iadesini yeni malikten talep etmesi halinde de bu bedelin yeni kiraya verene devredilmiş sayılacağına kanaat getirerek, kiracının talebinin haklı olduğuna karar vermiştir.
Özay Hukuk Bürosu,
Av. Ezgi Uludüz
[1] Prof. Dr. M. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, Cilt 1, https://www.lexpera.com.tr/literatur/kitaplar/1-genel-hukumler-9786051521091-1
[2] TBK madde 342/2: “Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.”
[3] Mustafa Hasanali Akay, Kiralanın El Değiştirmesi, Yüksek Lisans Tezi, sy. 90, https://www.lexpera.com.tr/literatur/tezler/kiralananin-el-degistirmesi