Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa veya her iki tarafa bir taşınmazın satımı sözleşmesinin yapılmasını istemek hakkını sağlayan bir ön sözleşmedir. (Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, Beta, Yenilenmiş 2. Baskı, s.95) Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme olmakla birlikte, taraflara esas sözleşme yapma hakkı verir. Satmayı taahhüt eden taraf bu borcunu ifa etmekten kaçınırsa, vaad alacaklısının yargıya başvurma hakkı olur. (Mehmet Handan Surlu, Taşınmaz Satış Vaadi, Seçkin, 3. Baskı, s.45)
Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 237. maddesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği resmi şekilde düzenlenmesine bağlanmıştır. Noterlik Kanunu m.60 ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapma görevi noterlere bırakılmıştır. Noterlik Kanunu m.84 ve devamı hükümleri gereğince de tapuda yapılması gereken taşınmaz satışının ön sözleşmesi niteliğinde olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil müdür ve memurları tarafından düzenlenip düzenlenemeyeceği ise tartışmalıdır. (Surlu, s.139) Uygulamada tapu müdürlüğünün bu tür sözleşmeleri düzenlemeye yetkisi bulunmadığı belirtilmekte olup (Metin Yeşil, Tapu İşlemleri, 10. Baskı, s.399), doktrinde bazı görüşler ise Tapu Kanunu m.26 uyarınca tapu sicil memurları tarafından taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenebileceğini savunmaktadır. (Yavuz, s.95)
Noter tarafından düzenleme şeklinde tanzim edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmede taraflara şerh etme yetkisi tanınmasa dahi, Tapu Kanunu m.26 uyarınca taraflardan herhangi birinin talebi ile tapu siciline şerh edilebilir. (Yeşil, s.399) Tapu Kanunu m.26 şu hükmü haizdir: “Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.”
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaad alacaklısına şahsi hak sağlamakta olup, sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi ile güçlendirilmiş şahsi hakka dönüşmektedir. Bu husus Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2009/7314 E. 2009/12024 K. sayılı ve 03.11.2009 tarihli kararında şu şekilde açıklanmıştır: “Bir satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmiş olması davacının kişisel hakkını kuvvetlendirir ve bu hak taşınmaza daha sonra malik olan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.” (Surlu, s.173)
Sonuç olarak, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi yazılı şekilde düzenlenmesi geçerlilik şartı olup, sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi ile üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlamaktadır.Av. Gözde Karahan