Türk Borçlar Kanunu’nun alt kira ve kullanım hakkı devri ile kira ilişkisinin devri iki farklı madde olarak düzenlenmiştir.
Alt kira ve kullanım hakkı devri farklı hukuki düzenlemeler olup, bu durum kanunun gerekçesinde de belirtilmiştir. Kullanım hakkının devrinde, kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik olmamakta ve kiracı kira sözleşmesinin kendisine sağladığı kiralananı kullanma alacağını kısmen ya da tamamen başkasına devretmektedir. Bu devrin, alacağın devri hükümlerine tabi olduğu konusunda bir duraksama yoktur. Kiracı ve alt kiracı arasındaki hukuki ilişki, kira hükümlerine, kira ilişkisinin devrinde ise temlike ilişkin hükümlere ve buna temel oluşturan hukuki işlem hakkındaki hükümlere bağlıdır. (Turgut Uygur, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi Cilt II, Seçkin Kitabevi, 2012, s.1760) Kullanım hakkının alt kiradan temel farkı, kullanım hakkını devralan kimsenin, kiralananı sözleşmeye uygun bir şekilde bulundurulmasını kiraya verenden talep edebilmesidir. (Doç. Dr. Murat İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt I, XII Levha, 2014, s.497)
Alt kira sözleşmesi, ilk kiracının kiralayan sıfatıyla alt kiracı ile kurduğu kira sözleşmesi olup, kiracı tamamen veya kısmen kiralananın kullanılmasını kira bedeli karşılığında alt kiracıya bırakmayı taahhüt eder. (Doç. Dr. Mustafa Alper Gümüş, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, 2011, s.214) Dolayısıyla, alt kira yapılması halinde, aynı anda mevcut iki kira sözleşmesi bulunmaktadır.
Alt kira ve kullanım hakkının devrine ilişkin 322. maddede, konut ve çatılı işyeri kiraları için bir istisna getirilmiştir. Buna göre, kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Kira ilişkisinin devri, bir sözleşme devridir. Alt kiralamadan farklı olarak, kira sözleşmesi devredilmekte, kiracılık sıfatı değişmektedir. Kullanım hakkı devrinden farklı olarak da, kiraya veren ile kira sözleşmesi ilişkisine girilmektedir. Elbette kira ilişkisinin devredilebilmesi için, öncelikle geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesindeki düzenleme uyarınca, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kira ilişkisinin devrinde, işyeri kiralarına ilişkin bir istisna getirilmiştir. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Dikkat çekmek gerekir ki, maddede bahsi geçen istisna yalnızca çatılı işyeri kiraları için değil, tüm işyeri kiraları için uygulanacaktır. Kira ilişkisinin devri için yazılılık şartı aranmazken, devir için yazılı rıza alınması gerekliliği düzenlenmiştir. Kira ilişkisinin devrinin yazılı şekil şartına tabi tutulmaması, doktrinde de tartışma konusu olmuştur.
Kira ilişkisinin devrinde, işyeri kiraları için getirilen bir diğer istisna ise, devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmasıdır. Ancak bu hükmün, 04.07.2012 tarihli ve 6353 sayılı Kanun ile kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 8 yıl süreyle uygulanmayacağını belirtmekte fayda bulunmaktadır.
Sonuç olarak; alt kira, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri olmak üzere, üç farklı hukuki ilişki, bir takım değişiklikler ile birlikte Türk Borçlar Kanunu’nda iki madde başlığı altında düzenlenmiştir.
Av. Gözde Karahan
Ekim 2015, İstanbul