7161 SAYILI VERGİ KANUNLARI İLE BAZI KANUN VE KANUN HÜKMÜNDE KARARNAMELERDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR TORBA KANUN İLE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ HUSUSUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER
18.01.2019 tarihli ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Vergi Kanunları İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) ile kira hukukunda yapılan değişiklikler açısından önem arz eden hususlar aşağıda özetlenmiştir.
1. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde ÜFE ifadesi TÜFE ile değiştirilerek, kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE oranını geçmemek koşuluyla yapılan anlaşmaların geçerli olacağı düzenlenmiştir.
Kanun’un 56. maddesinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 344. maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir ve aynı maddenin dördüncü fıkrasına “kararlaştırılmışsa”, ibaresinden sonra gelmek üzere “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla” ibaresi eklenmiştir.
Bu değişiklik ile TBK’nın 344. maddesinin güncel durumu aşağıda belirtilmiştir:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki yılın “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, “20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla” beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
2. TBK’nın ertelenen hükümlerinden olan kira bedelinin belirlenmesinde ÜFE yerine TÜFE oranının uygulanmasına ilişkin maddenin, kiracının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları için de uygulanacağı düzenlenmiştir.
Kanun’un 59. maddesinde, 31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesine aşağıdaki 2. fıkra eklenmiştir.
“Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanun’un 344. maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.“
6217 Sayılı Kanun ile Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve TBK’nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı hüküm altına alınmıştı. TBK’nın ertelenen hükümlerinden olan 344. maddenin kiracının tacir olduğu işyeri kiralarında uygulanması 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmişken, Kanun ile 6217 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesine eklenen 2. fıkra uyarınca, bu kira sözleşmeleri için de yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar ancak TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere geçerli olacağı hükmü uygulanacaktır. Başka bir deyişle, yeni düzenleme, 18.01.2019 tarihinden itibaren uygulanacaktır.
Değerlendirme ve Sonuç
Kanun ile birlikte, 01.01.2019 tarihinden itibaren belirlenen kira bedellerinde geçerli olmak üzere, 18.01.2019 tarihi itibarıyla yapılan bu düzenlemeler yürürlüğe girmiştir. Düzenleme ile kira bedelinin belirlenmesinde “üretici fiyat endeksindeki artış oranının” esas alınmasından vazgeçilerek “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının” esas alınmasına karar verilmiştir.
TBK’nın 344. maddesinin yürürlüğü her ne kadar 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesinin 1. fıkrası ile kiracının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiş olsa da; maddedeki ÜFE oranı yerine TÜFE oranının uygulanacağının düzenlenmesi ile kiracının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları için de TBK m. 344, 01.01.2019 tarihinden itibaren belirlenen kira bedellerinde geçerli olmak üzere, 18.01.2019 tarihi itibarıyla uygulanacaktır. Bu nedenle, kira sözleşmelerinde tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşan hükümler geçerli olmayacaktır. Bir başka deyişle, 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren yapılmış ve yapılacak kira sözleşmelerinde ya da imzalanmış kira sözleşmelerinin yenileme dönemi geldiğinde, kiracının tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında da yıllık kira bedeli artış oranı en fazla TÜFE oranında yapılabilecektir.
Saygılarımızla,
Özay Hukuk Bürosu