Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) düzenleme yapılmış olup, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmenin tarafı olan kişilere, taşınmaz satış sözleşmesi yapılmasını isteme hakkı sağlamaktadır. TBK’nın 237.maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereğince taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olamaz. Bu nedenledir ki, sözleşmenin TBK’ya uygunluğunun sağlanması açısından resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Bunun yanında Noterlik Kanunu’nun 60.maddesinin üçüncü fıkrasına göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri aynı zamanda tapuya şerh edilebilen bir ön sözleşme niteliğindedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilebilmesi için sözleşmede bu hususa ilişkin bir anlaşma sağlanmış olması zorunlu değildir. Taraflardan birinin noter onaylı sözleşme ile tapu sicil müdürlüğüne başvurması yeterlidir. Taraflar sözleşmede satış vaadinin şerh edilemeyeceğini kararlaştırmışlarsa, sözleşmenin tapuya şerhi mümkün olmayacaktır. Sözleşmenin tapuya şerhi yasal bir zorunluluk olmamakla birlikte üçüncü kişilere karşı bir hak ileri sürmek ve kişisel hakkı kuvvetlendirmek bakımından sözleşmenin tapuya şerhi istenebilir. Tapu Kanunu’nun 26. maddesi “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur.” hükmünü havidir. İlgili mevzuat gereği sözleşmenin bağlı olduğu tapu sicil müdürlüğünde şerh edilmesinden itibaren beş yıl süresince taşınmazla ilgili satış, ipotek, haciz işlemleri yapılamayacağı gibi benzer irtifak hakları da tapuya tescil edilemez. Öte yandan taşınmaz satış vaadinin şerh edilmesinden itibaren beş yıl süre içerisinde satış sözleşmesinin yapılmaması durumunda tapu sicil memuru tarafından satın alma hakkının şerhi re’sen terkin edilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında akdedilecek ön sözleşmenin bağlayıcı olması için satış vaadi sözleşmesini akdeden tarafın taşınmaz maliki olması gereklidir. Bununla birlikte yerleşik Yargıtay içtihatları gereğince taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması da geçerlilik şartları arasında sayılmaktadır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 1988/100 Esas, 1988/1426 Karar ve 11.3.1988 tarihli kararında, satış vaadi sözleşmelerinde satışa konu edilen taşınmazların belirli veya belirlenebilir olmasını şart koşmuş, belirlenebilir nitelikte olmayan taşınmaza ilişkin yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinden söz edilemeyeceği açık bir şekilde hüküm altına alınmıştır. Satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin sözleşmede belirlenmemiş olması da sözleşmenin geçerliliğini etkilemektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2007/12545 Esas, 2007/14157 Karar ve 15.11.2007 tarihli kararında da belirtildiği üzere, satış bedelinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde belirlenmesi sözleşmenin geçerliliği açısından gereklidir.
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle amaçlanan ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaad borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaad alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akid ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satımında semen ( satış bedeli ) satım akdinin asgari objektif unsurları arasındadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi açısından bakılırsa semen; satışı vaad olunan taşınmaz bedeli, vaad alacaklısının da karşı edimidir. Gerçekten; Borçlar Kanununun 217. maddesinin yaptığı gönderme nedeniyle aynı yasanın satım ve trampa sözleşmelerinde uygulanacak 182. maddesinde "satım bir akıttır ki, onunla satıcı, satılan malı alıcının iltizam ettiği semen mukabilinde..." denmek suretiyle satış bedelinin satım akitlerinde sözleşmenin temel unsurlarından olduğunu ifade etmiştir. Satış bedelinin sözleşmede gösterilmesi sözleşmenin zorunlu unsuru olduğu gibi, vaad alacaklısı ferağ icbar suretiyle tescil talep etmiş ancak, vaad borçlusu kararlaştırılan satış bedelinin ödenmediğini savunmuşsa, ödemenin yapıldığını ispat yükü vaad alacaklısına düşer.”
Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesi ile sözleşmenin taraflarının sözleşme şartlarına uygun şekilde davranma yükümlülüğü mevcuttur. Ayrıca sözleşmenin akdi taraflara satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı tanır. Satma ve satın alma borcu satış vaadi ile değil bu ön sözleşmede tanınan hakkın kullanılması ile doğar. Bu nedenle, satış vaadine uygun olarak satış sözleşmesinin yapılmaması borcun ifa edilmemesi anlamına gelmektedir.
Taşınmaz maliki satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, alıcı, açacağı dava ile mahkemeden satış vaadinin ifasını ve mülkiyetin devrini talep edebilir. Hâkimin vereceği karar tarafların irade beyanı yerine geçeceğinden satış sözleşmesi kurulmuş olacaktır. Ayrıca, hâkim Türk Medeni Kanunu’nun aşağıda belirtilen 716. maddesi uyarınca mülkiyetin alacaklıya geçtiğine karar verebilir.
“Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. “
Mahkeme, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi dolayısıyla açılan bir dava sonucunda doğrudan doğruya mülkiyetin alıcıya ait olduğu yönünde karar verebilir. Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte de mülkiyet tescil gerçekleşmeden davacı alacaklıya intikal eder.
Tarafların satış sözleşmesini imzalamaması veya taşınmazın bedelini ödemekten imtina etmesi gibi sözleşme gereği yükümlülüklerine aykırı davranmaları halinde ihlale uğrayan taraf mahkemeye başvurarak tarafların ortak iradesinin yer aldığı şekilde satış ilişkisinin kurulmasını talep etme hakkına sahiptir. Satış vaadi sözleşmesi, vaat yerine getirilmeden sona ererse; karşı taraf, TBK’nın 125. maddesinde yer alan seçimlik haklarını kullanarak sözleşmeyi feshedebilir, sözleşmeden dönebilir, böylece zararının tazminini talep edebilir, ayrıca, sözleşmede hüküm bulunması halinde cezai şart ve cayma bedeli isteyebilir. Bununla birlikte satım vaadine dayalı tapu iptali ve tescili davalarında özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden TBK 146.maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre yerleşik Yargıtay kararları gereğince sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra başlar.
Sonuç olarak;
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bir ön sözleşme niteliğinde olup, geçerli bir sözleşme taraflara satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı tanır. Sözleşme, noter huzurunda yapılmalı ve satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını taşımalıdır. Sözleşmenin tapuya şerhi zorunlu olmamakla birlikte üçüncü kişilere karşı bir hak ileri sürmek ve kişisel hakkı kuvvetlendirmek bakımından sözleşmenin tapuya şerhi istenebilir. Şerhten itibaren beş yıl içerisinde satış sözleşmesi yapılmaz ise şerh resen tapu müdürlüğünce terkin edilir. Taraflar satış sözleşmesi kurulması için mahkemeye başvurulabilir. Mahkemenin verdiği karar, taraf iradelerinin yerine geçerek satış vaadi sözleşmesi uyarınca satış sözleşmesi kurulmasını sağlamasının yanı sıra tapuya tescil işlemi gerçekleştirilmeden mülkiyetin devrini de sağlar. Sözleşmeden dönme veya fesih hallerinde zararın yanı sıra sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şart veya cayma tazminatı talep edilebilir. Bununla birlikte satım vaadine dayalı tapu iptali ve tescili davalarında özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden TBK 146.maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre yerleşik Yargıtay kararları gereğince sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra başlar.
Av. Eylem Coşkun Ertuğrul